Fabre Financieel Advies

Koop je samen met je partner een woning? Dan is het verstandig om vooraf goed na te denken over de eigendomsverhouding én over de afspraken die je met elkaar maakt.

Een belangrijke eerste vraag is: wie wordt voor welk deel eigenaar van de woning? Worden jullie ieder voor 50% eigenaar? Of kiest één van jullie voor een groter aandeel, bijvoorbeeld omdat diegene meer eigen geld inbrengt?

Die keuze kan later gevolgen hebben, bijvoorbeeld als jullie relatie eindigt en één van jullie in de woning wil blijven wonen.

Overdrachtsbelasting bij uitkoop

Als één partner de ander uitkoopt, wordt het aandeel van de vertrekkende partner overgedragen aan de partner die in de woning blijft. In principe kan daarover overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Voor samenwoners bestaat echter onder voorwaarden een vrijstelling. Die vrijstelling kan gelden wanneer de woning destijds gezamenlijk is verkregen, de eigendomsverhouding binnen de bandbreedte van 40%-60% valt, en de woning bij de verdeling wordt toegedeeld aan één van beiden.

Met andere woorden: zijn jullie bijvoorbeeld ieder voor 50% eigenaar, of is de verhouding 40%-60%, dan kan bij een latere verdeling mogelijk gebruik worden gemaakt van de vrijstelling overdrachtsbelasting. Ligt de verhouding buiten die bandbreedte, dan kan de partner die in de woning blijft wél overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over het aandeel dat hij of zij overneemt.

Voorbeeld

Mieke en Jan kopen samen een woning van € 300.000.

Jan wordt eigenaar voor 35% en Mieke voor 65%. Na verloop van tijd besluiten zij uit elkaar te gaan. Mieke wil in de woning blijven wonen en neemt het aandeel van Jan over.

Omdat hun eigendomsverhouding buiten de 40%-60%-bandbreedte valt, kan de vrijstelling overdrachtsbelasting mogelijk niet worden toegepast. Als de woning op dat moment nog steeds € 300.000 waard is, betaalt Mieke overdrachtsbelasting over het deel dat zij van Jan overneemt.

De berekening is dan:

2% x 35% x € 300.000 = € 2.100

Mieke betaalt in dit voorbeeld dus € 2.100 overdrachtsbelasting bij de overdracht via de notaris.

Waren Jan en Mieke ieder voor 50% eigenaar, dan was in dit voorbeeld geen overdrachtbelasting verschuldigd bij het overnemen door Mieke.

Waarom moet dit via de notaris?

Een woning is een registergoed. Dat betekent dat een wijziging in de eigendom via een notariële akte moet worden geregeld en vervolgens in het Kadaster wordt verwerkt. Alleen onderling afspreken wie in de woning blijft wonen, is dus niet voldoende om de juridische eigendom aan te passen.

Eigen geld inbrengen: eigendom aanpassen of afspraken maken?

In de praktijk ontstaat de wens voor een ongelijke eigendomsverhouding vaak doordat één partner meer eigen geld inbrengt.

Stel dat Mieke € 100.000 eigen geld inbrengt bij de aankoop van de woning. Dan kan het logisch voelen om haar ook een groter eigendomsaandeel te geven. Maar fiscaal kan dat later nadelig uitpakken als de eigendomsverhouding buiten de 40%-60%-bandbreedte komt.

Een andere mogelijkheid is om de eigendom gelijk of binnen de 40%-60%-verhouding te houden, en de extra inbreng apart vast te leggen in een samenlevingscontract. Daarin kun je bijvoorbeeld afspreken dat de partner die meer heeft ingebracht bij beëindiging van de samenleving een vordering heeft op de ander, of dat de inbreng op een bepaalde manier wordt verrekend.

Zo bescherm je de eigen inbreng, zonder dat je automatisch kiest voor een eigendomsverhouding die later fiscaal ongunstig kan zijn.

Laat afspraken goed vastleggen

Samen een huis kopen is niet alleen een financiële beslissing, maar ook een juridische. Denk daarom vooraf na over vragen zoals:

* wie welk deel van de woning bezit;

* wie welk deel van de hypotheek betaalt;

* hoe eigen geld wordt beschermd;

* wat er gebeurt als jullie uit elkaar gaan;

* wie in de woning mag blijven wonen;

* hoe een eventuele overwaarde of restschuld wordt verdeeld.

Goede afspraken voorkomen veel discussie achteraf.

Wil je weten welke afspraken passen bij jouw situatie? Stel je vraag hieronder of neem contact op. Ik help je graag bij het maken van duidelijke afspraken tussen jou en je partner.

Let op: deze tekst is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. Laat je eigen situatie altijd beoordelen door een notaris of fiscaal / financieel adviseur.